6年融近6亿美金 这家公寓的未来在哪？

近年来，长租公寓如雨后春笋一般发展起来，相对于普通租房，长租公寓提供带装修和品牌管理的公寓、强调租客的社交，对于年轻人来说更具吸引力。前瞻产业研究院的相关报告指出，发达国家品牌公寓产业市场占有率超过50%，而我国目前还不到10%，未来将保持高速发展。而作为一个新兴产业，长租公寓在发展过程中遇到了各种各样的问题，对此，记者采访了魔方公寓CEO柳佳。

魔方公寓成立于2010年，是中国较早进军集中式长租公寓行业的运营商，创始人是葛岚。截至目前，魔方公寓已经完成3轮融资，2013年3月31日获得德同资本、华平集团投资的6000万美元A轮融资；2015年5月22日获得华平集团投资的2亿美元B轮融资；2016年4月12日获得中航信托与华平集团投资的3亿美元C轮融资。

魔方公寓CEO柳佳向亿欧透露，魔方公寓目前在全国15个城市布局150家门店，拥有房量超过20000间，目前已在10个城市开业，全国的出租率在95%以上。

在柳佳看来，目前是公寓行业发展的最好时机，仍是一个蓝海市场，全国长租公寓企业的市场份额加起来才达到租房市场的1%，政策、资金等都在正向地推动着这个行业发展。

记者了解到， 2015年出台国务院85号文件、2016年出台国务院39号文件，国家层面多次出台相关政策，提出要大力发展住房租赁经营机构、积极推进房地产投资信托基金试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。

对于长租公寓，市场中有巨大的需求未得到满足。据住建部统计，目前我国通过市场租赁解决居住的总人口达到1亿人以上，年租金已突破1万亿元。卫计委发布的《中国流动人口发展报告（2015）》显示，2014年末我国流动人口达2.53亿，预计2020年将增加到2.91亿人。全国第六次人口普查数据显示，当前国内89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅，而许多发达国家和地区机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%-30%。

在巨大的需求下，运营公寓的过程中会遇到各种各样的困难，柳佳称，做公寓运营商最难的是政策法规和行业标准的缺失，国家虽然逐渐有一些政策出台，但还是缺少一些细则落地。因为长租公寓是一个新兴的行业，企业在运营过程中会遇到各种各样的问题，例如当初魔方公寓注册公司时，只能从酒店管理和物业管理中选择，在国民经济目录里边是找不到“公寓”分类的。

此外，从成本的角度来看，企业的运营效率决定着其成本控制或盈利能力。柳佳表示，在发展过程中，解决效率问题很具有挑战性。在发展前期，魔方公寓花了2-3年的时间来摸索，为了提高运营效率、降低成本而不断试错，这个过程花费了大量的财力物力，逐步形成了一套标准化的产品体系，这其中还包括公寓管理系统与财务系统、业务系统的建立。只有经过长期的打磨，才可以设计出适合行业并可以提高企业运营效率的系统。

另一方面，专业运营管理人才对于公寓行业发展起到很重要的作用。由于公寓行业很年轻，相对酒店等成熟产业来说，公寓行业缺乏具有丰富实践经验的专业人才。

虽然行业中存在种种难点，但魔方公寓从成立至今已经走过了6个年头，柳佳表示，魔方公寓在这6 年间只做一件事，那就是专注于公寓运营。魔方只做集中式公寓，聚焦居住本质，致力于提升居住品质。每一家企业都有自己的DNA，而魔方的DNA是公寓运营商，其不会去做很花哨的东西，公寓中“创业”、“社交”等功能，在柳佳看来都是锦上添花的事情，做公寓最重要的还是要提升租住体验。魔方同样会提供租后的家政、叫车、电动车充电桩等等服务，但是这些服务是和专业的第三方合作。

除了上述提到的行业难点，盈利难一直是摆在诸多运营商面前的现实问题。对此，柳佳称，魔方公寓的单店是盈利的，但由于魔方处于快速扩张期，新开门店的数量会超过运营的门店数量，所以整体的报表看下来会显示亏损。

是否盈利和盈利多少取决于这个企业的商业模型是否合理，有的公寓企业把自己定位为互联网模式，认为低价出租、不盈利是正常现象。柳佳则认为，品牌公寓卖低价，现在不盈利，以后永远都不会盈利。长租公寓并不像互联网行业停止烧钱之后基于大量的用户基础便可以实现盈利，公寓是实体经济，如果定价之前的测算是按照低价来测算的，十年二十年以后这家店仍会是亏损的。

长租公寓是一个长尾的行业，租客租房以后，公寓还会为其提供家政等增值服务，因此，很多运营商把盈利寄托于租后服务。在柳佳看来，租后市场确实会给公寓带来比较大的盈利可能性，但只有当公寓呈现足够大的规模时候才会产生盈利。

据了解，58同城于近日推出了“品牌公寓馆”，魔方公寓也入驻其中。于是便有一些业内人士认为公寓行业将会出现一个“天猫”级平台，柳佳则表示，一个行业若形成一个平台，首先要有巨大的流量支持，现阶段的公寓行业不像酒店行业高度标准化，用户在OTA平台预定酒店的时候就已经知道即将入住的酒店的户型、空间大小、硬件设备等等信息，而租房市场中的产品有很大差别，房源分散、户型差别大等导致目前市场上标准化的公寓产品供给量不足以支撑起一个平台；同时，租房是一个低频的消费，用户很少会频繁换房，从消费频次的角度来看，和酒店业、外卖业有很大区别；此外，公寓的客单价比较高，用户要在线下反复的比较，比户型、比交通、比舍友等等，会很慎重地消费，决策流程相当长。综合来看，在这个标准化不高、消费决策长的市场环境下，出现一个公寓行业的“天猫”级平台是很困难的。

魔方公寓市场部高级经理任宇补充道，长租公寓行业即使出现一个平台的话，应该仅限于展示和完成部分交易的环节，因为现在它没办法做到完整的交易，一部分工作必须在线下完成。

长租公寓企业应该重视自己渠道的建立，作为一个企业来讲，客源是企业的根本保障，把保障寄托于别人不是一个正常的商业逻辑。比如华住，他们自己平台的流量要超过60%，OTA平台的流量只有10%都不到。

公寓行业目前还是处在一个跑马圈地的阶段，会快速发展，也会涌现出更多的品牌，每一家公寓的房源数量会上一个层级，未来几年一定会出现百万级的企业。

在长租公寓行业内，魔方面对着诸多强劲的竞争对手，链家旗下的自如经过4年的发展，管理40000套价值1500亿的房屋资产，拥有20万间自如友家，7栋自如寓，服务着北、上、深三地超过50万自如客；我爱我家旗下的相寓管理房屋达10.3万套，超过30万间房，覆盖北京、上海、深圳、南京等8个城市，管理资产超过3000亿元；成立于上海的寓见城市青年公寓在短短的两年间，客房规模扩展到18000间；优客逸家，目前在成都、武汉、北京、杭州四地运营，发展四年，目前管理房屋数超过20000间。

此外，根据公开资料计算，魔方公寓拥有20000间房，每一间房的月租金按5000元的话，魔方每年的租金收入是在10亿元级别，面对万亿级的租房市场，过去6年魔方在集中式公寓行业有一定市场份额，客观来讲，整个行业和平台还有很多延展空间。如何破解集中式公寓面临规模式扩张的尴尬，魔方下一步不妨可以尝试分散式公寓，与集中式公寓同时运营。或许能在很大程度上快速跑马圈地化解规模化束缚的尴尬。

上文中我们可以看到公寓行业百家争鸣，在巨大的需求面前还有国家利好政策，但目前业界却存在一个共识是，长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。

《长租公寓发展大数据解读》中有数据显示，根据客户年龄和客户结构分析，客户更加倾向于合租，而且在18-40岁的区间内，无论哪个阶段的年龄层，主观接受租房价格在1200-1500元/月。如果一个公寓定位是月租金4000元以上，显然这个平台就会过滤掉大部分的有需求的用户。

此外，一般情况下，长租公寓的回报周期短则一年，长则三四年，对于运营企业来讲，有不小的资金压力。万科高级副总裁谭华杰曾表示，“目前商品住宅的租金收益率只有2%到3%，而在运营过程中，租金收入需缴纳12%的房地产税，在营改增后，需缴纳11%的增值税，外加企业所得税，总税负约26%，如果仅靠商品房出租，长租公寓不可能建立起盈利模式。”可见，高额租金的情况下还不能实现盈利，显然长租公寓行业处于一个不健康的状态。

对于由资本支撑着的品牌公寓们来说，难以盈利的情况是非常棘手的，如果不能尽快摸索出可行的盈利模式，逐利的资本终将会舍弃这个行业。如何找到良性发展道路，必将是所有长租公寓的经营者们不能回避的痛点。